bool(false)

    Bydlení a realitní trh

    12. června 2014

    Stav a vývoj obecního bytového fondu v městských částech hl. m. Prahy (červen 2019)

    Na konci března roku 2019 bylo na území Prahy evidováno celkem 31 456 obecních bytů, z nichž tři čtvrtiny (tj. 23 699 bytů) spravovaly městské části a zbylá čtvrtina (tj. 7 757 bytů) byla ve správě Magistrátu hl. m. Prahy. Na jeden obecní byt tak v rámci Prahy připadalo 42 obyvatel a obecní byty tvoří přibližně 5 % z celkového objemu bytového fondu.

    Stávající celkový rozsah obecního bytového fondu v Praze lze považovat za relativně nízký, a to i z hlediska provedeného mezinárodního srovnání. Kupříkladu v Curychu, Vídni či Kodani připadá na 1 obecní byt méně než 10 obyvatel. Disponibilita obecního bytového fondu je oproti Praze výrazně lepší i v Berlíně, Mnichově, Varšavě a rovněž také v Brně, které, ač je populačně mnohem menší než Praha, disponuje téměř stejným absolutním počtem obecních bytů. V relaci k počtu obyvatel má Praha přibližně stejný počet obecních bytů jako Budapešť a je na tom z tohoto hlediska o mnoho lépe než Bratislava, která se ale již svých obecních bytů téměř zcela zbavila.

    Analýza prodejních cen nemovitostí a struktury poptávky na pražském rezidenčním trhu (květen 2019)

    Provedená analýza jednoznačně potvrdila trend významného navyšování reálných prodejních cen bytů i rodinných domů, ke kterému v posledních letech dochází napříč všemi segmenty pražského rezidenčního trhu. Zvyšování cenové hladiny nemovitostí a nastalá krize finanční dostupnosti bydlení je v rámci Prahy důsledkem spolupůsobení mnoha faktorů, které lze spatřovat na nabídkové i poptávkové straně. Za jeden ze základních problémů lze považovat, že objem nové nabídky, resp. bytové výstavby nedokáže - mimo jiné i vzhledem ke zdlouhavým administrativním povolovacím procesům - dostatečně pružně a účinně reagovat na výrazný nárůst poptávky, který na trhu registrujeme přibližně od roku 2015. Vysoká poptávka po bydlení je v kontextu Prahy stimulována hospodářským růstem, příznivou situací na trhu práce, nárůstem počtu obyvatel, zahraniční imigrací a dalšími demografickými faktory.

    Územní analýza aktuálních developerských projektů výstavby bytových domů v Praze (listopad 2018)

    V roce 2018 se vývoj na pražském trhu s novými byty výrazně neodlišoval od situace z předchozího období, která přetrvává zhruba již od poloviny roku 2015. Pro trh je charakteristický především setrvalý a významný růst nabídkových cen nového bydlení, který je mimo jiné důsledkem stagnace na straně nové nabídky. Tempo bytové výstavby v hlavním městě již třetím rokem po sobě nedokáže plně reflektovat potřeby poptávky, jejíž aktuálně vysokou úroveň způsobuje celá řada převážně pozitivních faktorů (viz str. 8, body 1 až 6) a v neposlední řadě i obliba nákupu bytů jakožto investiční komodity. Problém nedostatečné pružnosti pražského rezidenčního trhu, v důsledku které nabídka reaguje na vývoj poptávky s neúměrně dlouhým zpožděním, je v poslední době dáván do souvislosti především se značnými administrativními průtahy při povolování nových staveb v rámci územního a stavebního řízení.7 I přes výše uvedené skutečnosti pražský trh s novými byty přeci jenom začíná vykazovat určité signály (např. zpomalení růstu cen bytů, mírné navýšení počtu volných bytů signalizující zastavení růstu poptávky apod.), které mohou předznamenat určitý obrat v budoucím vývoji a změnu podmínek na pražském rezidenčním trhu.

    Fenomén Airbnb a jeho dopady v kontextu hl. m. Prahy (srpen 2018)

    Prostřednictvím Airbnb, které představuje jednoznačně nejvýznamnější globální online ubytovací platformu, bylo v květnu 2018 nabízeno na území Prahy téměř 11,5 tisíc ubytovacích jednotek ke krátkodobému pronájmu (podle AirDNA. 2018). Přibližně ale jen 20 % z tohoto celkového počtu jednotek bylo nabízeno jako ubytování, které sdílí hosté se svým hostitelem. O tom, že krátkodobé pronajímání nemovitostí nemá v kontextu Prahy povětšinou již nic společného s původním principem sdílené ekonomiky, svědčí i to, že více než 30 % hostitelů nabízí skrze Airbnb dvě a více nemovitostí (v historickém jádru je podíl těchto hostitelů dokonce okolo 40 %).

    Vplyv novej výstavby na ceny okolitých nehnuťelností a spokojenoť rezidentov (květen 2018)

    Analýza literatúry aj dát ukázala, že téma novej výstavby vyvoláva rozporuplné postoje. Na jednej strane si súčasná situácia v mnohých mestách, vrátane Prahy, vyžaduje výstavbu nových bytových jednotiek kvôli vysokému dopytu, na druhej strane odpor miestnych obyvateľov tento proces komplikuje. Z pohľadu udržateľného mestského plánovania dáva väčší zmysel prikloniť sa ku hustejšej polyfunkčnej zástavbe v rámci mestského prostredia, pretože tak možno dosiahnuť lepšie hospodárenie s verejnými financiami a menšiu ekologickú záťaž.

    Územní analýza aktuálních developerských projektů výstavby bytových domů v Praze (prosinec 2017)

    Analýza základním způsobem zhodnotila poslední vývoj na pražském rezidenčním trhu, pro který byl v roce 2017 signifikantní především pokračující nárůst cen nových bytů, a rovněž opětovně věnovala velkou pozornost tématu lokalizace nové výstavby v rámci území Prahy. I přes aktuální nedostatek volných nových bytů analýza znovu poukázala na značný zájem stavebníků realizovat své projekty na území hlavního města, a to navzdory obtížím, které jsou spojeny s dlouhou přípravou a komplikovaným povolováním nových rezidenčních projektů. Ve vztahu k efektivnímu a trvale udržitelnému rozvoji města lze hodnotit pozitivně, že řada developerských projektů (i když spíše těch méně rozsáhlých) vzniká v částech širšího centra města. Zároveň je dobře, že v současné době dochází i k využívání ploch brownfields pro účel nové bytové výstavby (jde např. o areál Waltrovky v Jinonicích a konečně je již postupně přeměňován areál bývalé ČKD ve Vysočanech), stále se však nedaří stavebně využít především velká transformační území, která těsněji přiléhají k území centra města (např. Bubny-Zátory, Nákladové nádraží Žižkov atd.). Jedním z aspektů, který lze v případě nové výstavby z dlouhodobého hlediska hodnotit rovněž negativně je, že většina developerských rezidenčních projektů vzniká v Praze mimo přímý dosah kolejové veřejné dopravy (metra, ale i tramvaje).

     

    Analýza bydlení a realitního trhu na území hl. m. Prahy z pohledu jeho dostupnosti a potřebnosti (březen 2017)

    • Došlo k přehodnocení bytové politiky hl. m. Prahy ve smyslu jejího budoucího směřování s tím, že hlavním aspektem je pořizování další bytové kapacity na úkor prodejů stávajících bytů.
    • Pokračování ve vytipovávání potenciálně vhodných pozemků pro novou obecní bytovou výstavbu a realizovat případný odkup vytipovaných pozemků.
    • Vytvoření podmínek pro vznik systému sociálního a dostupného bydlení pro osoby v bytové nouzi převážně prostřednictvím městských investic do výstavby, rekonstrukcí, oprav a úprav bytů s cílem zajistit dostatečné kapacity krizových, sociálních a dostupných bytů.

     

    Územní analýza aktuálních developerských projektů výstavby bytových domů v Praze (říjen 2016)

    Výstupy z analýzy poukázaly na některé významné změny, které pražský rezidenční trh v posledním období prodělává. Ačkoliv výstavba nových bytů se v hlavním městě stále drží na vysoké úrovni - na počátku září 2016 bylo identifikováno 121 aktuálních bytových projektů s 13 877 byty (tj. prakticky stejný objem jako v roce 2015)  - značný rozdíl oproti minulému obdobní spočívá v razantním snížení nabídky volných bytů. Zájemci o nové byty mohli vybírat přibližně jen z 3 tisíc volných bytů a podíl prodaných a rezervovaných bytů na celkovém počtu bytů realizovaných v rámci developerských projektů aktuálních k září 2016 dosahoval 78 % (tj. o 13 procentních bodů více než v roce 2015). Nabídka volných bytů tak tedy byla nejnižší v historii našeho sledování rezidenčního trhu (tzn. od roku 2009). Důsledkem nárůstu poptávky, na který developerské společnosti nemohou mimo jiné vzhledem k délce a náročnosti územního a stavebního řízení developeři rychle a pružně reagovat, je poměrně strmý růst cen nových bytů. Průměrná nabídková cena bytů nabízených v rámci aktuálních developerských projektů činila 63 226 Kč/m2, což v porovnání s rokem 2015 představuje nárůst téměř o 11 %. V rámci developerských projektů aktuálních k září 2016 stál volný byt v průměru téměř 6,3 milionu Kč (v cenících byly dostupné především byty větších velikostních kategorií). Za jeden z nejdůležitějších faktorů aktuálně silné poptávky po nových bytech v Praze lze bezpochyby považovat nízké úroky hypotečních úvěrů, oživení ekonomiky doprovázené růstem mezd a s tím související zvýšený optimismus spotřebitelů. Významnou roli sehrává i opětovný nárůst zájmu o nové byty pro investiční účely.

     

    Územní analýza aktuálních developerských projektů výstavby bytových domů v Praze (2015) a odhad bytové výstavby do roku 2020

    Výstupy z analýzy opětovně potvrdily náš dříve konstatovaný předpoklad (viz Územní analýzy aktuálních developerských projektů z let 2013 a 2014), že bude docházet k nárůstu intenzity bytové výstavby v Praze. Predikci dalšího vývoje developerské výstavby věnujeme zvýšenou pozornost v rámci mimořádně zařazené kapitoly věnované odhadu bytové výstavby na období 2016-2020. Na jejím základě nelze již pro příští roky očekávat další růst bytové výstavby, její intenzita by se v nejbližších letech nicméně měla ustálit na současné poměrně vysoké úrovni a až později mírně klesat. Z územního hlediska bylo v roce 2015 potvrzeno vedoucí postavení některých tradičně významných jádrových oblastí nové výstavby (Praha 15, Praha 9, Praha 5, aj.), na úrovni menších územních celků však byly mezi lety 2014 a 2015 zaznamenány některé relativně významné změny v územním působení bytové výstavby.

     

    Přihlaste se k odběru našeho newsletteru